Retos de la propiedad rural en Colombia – determinación de la naturaleza del inmueble

Publicado el julio 25, 2022, 5:57 pm
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25 de julio de 2022 |
Por Juan Diego Riveros, asociado senior de Gómez-Pinzón Abogados

La seguridad jurídica frente al dominio de los inmuebles representa un gran riesgo para el sector agrícola. Dentro de los diversos problemas que afectan a la propiedad en general (como hipotecas, embargos, entre otros) a los predios rurales los afecta uno en particular, esto es: la naturaleza del mismo. Lo anterior se resume en la determinación sobre si el inmueble en cuestión corresponde a un bien privado o a un baldío de la Nación. Por lo anterior, el presente artículo aborda los aspectos legales relevantes para determinar si un predio corresponde a un bien de naturaleza privada o si corresponde a un baldío.

En primer lugar, vale la pena revisar el concepto de baldío:

i. El Código Fiscal (Ley 110 de 1912) contiene la siguiente definición:

“ARTÍCULO 44. Son baldíos, y en tal concepto pertenecen al Estado, los terrenos situados dentro de los límites del territorio nacional que carecen de otro dueño, y los que, habiendo sido adjudicados con ese carácter, deban volver al dominio del Estado, de acuerdo con lo que dispone el Artículo 56”.

ii. El Código Civil se refiere a los baldíos (artículos 674 y siguientes) como bienes fiscales.

iii. La Ley 160 de 1994 (artículos 65 y siguientes) establece que los mismos solo podrán ser adquiridos mediante título translaticio de dominio otorgado por el Estado.

En resumen, los baldíos podrían definirse como aquellos bienes fiscales los cuales tienen como finalidad ser adjudicados a los beneficiarios de conformidad con la ley y los cuales tienen como característica esencial que son inalienables, inembargables e imprescriptibles.

Entendido el concepto de baldíos llegamos a la pregunta clave, ¿cómo determinar si un bien es privado o baldío? La respuesta está en el artículo 48 de la Ley 160 de 1994 que establece:

“A partir de la vigencia de la presente Ley, para acreditar propiedad privada sobre la respectiva extensión territorial, se requiere como prueba el título originario expedido por el Estado que no haya perdido su eficacia legal, o los títulos debidamente inscritos otorgados con anterioridad a la vigencia de esta Ley, en que consten tradiciones de dominio por un lapso no menor del término que señalan las leyes para la prescripción extraordinaria”.

Resulta claro de la redacción de la ley que existen dos formas: (i) con el título originario expedido por el Estado, y (ii) el registro de títulos que acrediten tradiciones anteriores al término de prescripción. Frente al punto (i) la interpretación es clara, ante la existencia de un acto administrativo de adjudicación (expedido por el Estado a través de sus ministerios, los antiguos INCORA o INCODER o la actual Agencia Nacional de Tierras) existe la certeza de que estamos ante un bien privado. Frente al punto (ii) la interpretación es más compleja.

En relación con el punto (ii) la Agencia Nacional de Tierras expidió la Circular 05 del 29 de Enero de 2018, la cual aclara su alcance estableciendo lo siguiente¹:

i. El término de prescripción al que se refiere el artículo 48 corresponde a 20 años contados a partir de la expedición de la Ley 160 de 1994, es decir, se tiene como fecha clave el 5 de agosto de 1974.

ii. Para acreditar la propiedad privada deberán existir títulos translaticios de dominio debidamente registrados con anterioridad al 5 de agosto de 1974.

iii. La existencia de actos traslaticios de dominio anteriores a 1974 que den cuenta del tratamiento de la propiedad como bien privado, harán presumir que se trata de un bien privado.

iv. En caso de que no existan antecedentes registrales sobre un predio, se presume que el mismo es baldío.

Desafortunadamente en varias regiones de Colombia el registro de la propiedad es incompleto, por tal motivo, los inversionistas deberán hacer un esfuerzo adicional en su debida diligencia (con especial énfasis en el artículo 48 de la Ley 160) para asegurarse que no están frente a baldíos del Estado y tengan certeza de que sus inversiones se están haciendo en activos de propiedad privada.

En la próxima entrega nos ocuparemos de un tema que ha generado controversial en el debate sobre el dominio de predios rurales: la prescripción adquisitiva sobre bienes baldíos.

Los invitamos a leer la primera parte de este trabajo titulado «Retos de la propiedad rural en Colombia (I parte).


¹Aclaramos que la Circular 05 de 2018 actualmente se encuentra suspendida por el Consejo de Estado toda vez que la ANT no puede expedir actos administrativos que den lineamientos generales de interpretación de la ley. No obstante, aclaró el alto tribunal que está interpretación podría ser válida frente a casos particulares que analice la entidad.