Retos de la propiedad rural en Colombia (I parte)

6 de junio de 2022 |
Por Juan Diego Riveros, asociado senior de Gómez-Pinzón Abogados

No cabe duda de que la industria agrícola en Colombia representa uno de los sectores claves para la reactivación económica. De hecho, el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural celebró cifras históricas en materia de exportaciones del agro colombiano que en el año 2021 sumaron US$9.418 millones, representando un incremento del 20 % frente al 2020 .

No obstante, las alentadoras noticias en materia económica, lo cierto es que actualmente la industria agrícola atraviesa grandes problemas que le impiden ser más competitivo en el mercado internacional. Dentro de los retos más importantes encontramos los siguientes: altos costos de los insumos, falta de infraestructura vial, falta de mano de obra y (tratándose de la problemática que abordaremos en la presente serie de artículos) falta de seguridad jurídica en materia de tierras.

Resulta apenas obvio que los predios representan el insumo más importante de la actividad agrícola, no obstante, no solo por la naturaleza de este tipo activos sino adicionalmente por las condiciones históricas del país, se han expedido una serie de leyes y normas que regulan de manera muy particular la propiedad rural en Colombia. Por lo tanto, los empresarios que decidan incursionar en este tipo de negocios deberán tener muy en cuenta dichas condiciones a la hora de hacer sus inversiones (que en la industria agrícola representan grandes cantidades).

Es por esta regulación tan especializada que los procesos de debida diligencia que adelantan los inversionistas sobre los predios rurales de interés pasaron de limitarse al tradicional estudio de títulos que confirma la existencia de gravámenes o limitaciones al dominio, a involucrar un análisis mucho más profundo de la historia de los inmuebles para efectos de descartar riesgos propios de la regulación rural. De manera resumida, al hablar de predios rurales identificamos dos contingencias (retos) principales, tales son: (i) el régimen de baldíos, y (ii) la restitución de tierras. Para efectos de la serie de artículos que publicaremos próximamente, nos ocuparemos de las especificidades del primer punto que tiene las siguientes particularidades:

Régimen de Baldíos

Los bienes denominados como baldíos corresponden a aquellos bienes rurales de propiedad de la Nación los cuales tienen como finalidad ser adjudicados a los beneficiarios de los programas de reforma agraria en los términos de la Ley 160 de 1994. Al respecto, los principales puntos a tener en cuenta a la hora de adelantar un proceso de debida diligencia sobre predios rurales son los siguientes:

i. Determinar su naturaleza privada

Como mencionábamos, los baldíos son de propiedad pública y por tanto tienen la característica de ser inalienables, inembargables e imprescriptibles. En tal sentido, lo primero que deberá determinarse a la hora de analizar un predio rural es saber si dicho activo mantiene su condición de baldío (es decir continúa bajo el dominio del estado) o si por el contrario se trata de un bien de naturaleza privada que puede ser libremente negociado.

ii. Acumulación de baldíos

Una vez resuelto el punto anterior, se deberá determinar si la persona que va a adquirir ese inmueble lo podrá hacer o si se encuentra limitada bajo la prohibición de acumulación de baldíos en extensiones superiores a la Unidad Agrícola Familiar (UAF) establecida en el artículo 72 de la Ley 160 de 1994.

iii. Acumulación de baldíos como delito

Finalmente, y gracias a la expedición de la Ley 2111 de 2021 sobre delitos ambientales, la acumulación de baldíos fue tipificada como delito generando una preocupación adicional a los inversionistas del campo.

En nuestras próximas entregas estaremos analizando con un poco más de detalle los puntos enunciados anteriormente con el fin de examinar qué significan en concreto estas situaciones, qué riesgos implica para los inversionistas y cuál ha sido la interpretación al respecto de las diferentes autoridades a la hora de abordar estas problemáticas.

Estén atentos a las próximas publicaciones…