En el sector hospitality, la conversación ya no empieza por el diseño, el ADR o la experiencia del huésped. Empieza por la licencia. Por el uso. Por la solidez jurídica que respalda el flujo de ingresos proyectado a diez o quince años vista. En un contexto de revisión normativa, moratorias y creciente escrutinio político sobre el alojamiento urbano, Santi Prat, CEO de Amistat Hostels, sostiene una posición clara: sin estabilidad regulatoria no hay inversión sostenible, y sin encaje urbanístico no hay modelo que resista el tiempo.
El uso como activo estratégico
Santi Prat no habla del Hostel como un producto alternativo o generacional. Habla de él como una categoría jurídica y empresarial que debe encajar con precisión en el planeamiento urbano.
“Hace unos años la due diligence se centraba en el activo físico y en la foto financiera. Hoy la primera pregunta es otra: qué estabilidad jurídica tiene el uso que soporta esos ingresos y cómo puede cambiar en los próximos diez años”.
La frase resume un cambio profundo en la mentalidad inversora. La regulación ha dejado de ser un telón de fondo para convertirse en el punto de partida. En ciudades donde se revisan licencias o se limitan determinadas figuras, el capital ha entendido que el riesgo normativo no es una excepción, es una variable estructural.
“La licencia, cuando se ha otorgado correctamente y se cumple la norma vigente, es un bien jurídico fuerte. No es un permiso precario que pueda desaparecer de un día para otro. Pero el marco puede modificarse, y eso hay que contemplarlo desde el inicio”.
En ese contexto, el Hostel juega con una ventaja comparativa clara.
“Está encuadrado como uso terciario alojativo tradicional. No depende de interpretaciones híbridas. El debate con la Administración no es qué eres, sino cuántos, dónde y en qué condiciones puedes operar”.
Y ahí introduce la idea que articula toda su visión: “El uso importa casi tanto como la ubicación”.
Durante décadas, la ubicación fue el dogma del inmobiliario. Hoy, sin estabilidad jurídica, la mejor esquina puede convertirse en una fuente constante de incertidumbre.
Profesionalización: el fin del modelo oportunista
La transformación regulatoria ha coincidido con una transformación empresarial.
“La etapa de la inversión especulativa corta en vivienda turística ha terminado. El juego ya no va de encontrar el resquicio normativo, sino de construir proyectos que tengan sentido económico y urbano a diez o quince años vista”.
Para Prat, la diferencia entre operador profesional y propietario atomizado no es solo de tamaño, sino de enfoque.
“Un operador profesional parte de una estructura, de equipos, de procesos, de cumplimiento normativo y de visión de largo plazo. No construye desde el ‘hasta dónde puedo llegar’, sino desde el cumplimiento estricto”.
La profesionalización no es estética, es estructural. Y el mercado empieza a premiarla.
La lógica económica del Hostel moderno
Más allá del marco jurídico, el modelo funciona porque la operación está afinada.
“El negocio empieza en la cama, pero se consolida en la experiencia”.
La cama sostiene el flujo de ingresos. La experiencia genera repetición y reputación. En ese equilibrio se construye la rentabilidad.
En la mayoría de destinos urbanos, el alojamiento sigue siendo el principal generador de ingresos. F&B y eventos elevan el ticket medio y aportan identidad, pero no suelen superar a las camas.
La clave está en la gestión. “En un Hostel de 300 camas, cada cama es una reserva. El trabajo de revenue management es mucho más intenso que en el alojamiento tradicional”.
Segmentación de tipologías, gestión de grupos, control de costes energéticos, procesos estandarizados y tecnología aplicada permiten alcanzar márgenes que, vistos desde fuera, sorprenden.
“No necesitas exprimir la tarifa si gestionas bien la ocupación y los costes. La eficiencia lo es todo”.
Escala con identidad
El tamaño no es capricho, es equilibrio operativo. “Por debajo de 150–200 camas es difícil sostener recepción 24/7, programación de comunidad y estructura profesional sin tensionar la cuenta de resultados”.
Entre 200 y 600 camas aparece el punto óptimo: suficiente escala para profesionalizar y repartir costes fijos, pero aún con capacidad de diseñar espacios que generen comunidad real.
“Puedes crear micro mundos dentro del edificio. Si superas cierto tamaño, el riesgo es convertirte en una fábrica de camas”.
La escala financia la experiencia, no la sustituye.
Madrid: escala, red y puente natural
Cuando habla de expansión, Santi Prat no lo hace en términos coyunturales. Madrid no es una oportunidad más. Es una pieza estratégica dentro de una lógica de red.
“Madrid es uno de los grandes motores turísticos de Europa y está viviendo su mejor momento en visitantes internacionales, gasto y proyección de marca ciudad. Para un producto urbano como el nuestro, eso es determinante”.
Pero el atractivo no se limita al volumen. La composición de la demanda es lo que realmente le interesa. Madrid concentra ocio, cultura, eventos internacionales, negocio corporativo y un flujo creciente de nómadas digitales.
“El perfil 18–35 que viaja hoy no busca solo una habitación. Busca puerta de entrada a la ciudad. Quiere comunidad, quiere entender el entorno desde dentro. Ahí el Hostel tiene un papel muy natural”.
La tercera razón es la más estratégica: Madrid como nodo transatlántico.
“Barajas es el gran punto de conexión entre Europa y Latinoamérica. Muchos trayectos entre ambos continentes pasan literalmente por nuestra puerta”.
Para una marca que comparte idioma y cultura con América Latina, esa posición es una ventaja estructural. Permite captar viajero latino, comprender sus patrones y proyectar la marca hacia futuras oportunidades al otro lado del Atlántico.
“Madrid es el lugar perfecto para recibir a ese viajero latino, entender bien sus necesidades y, al mismo tiempo, proyectar la marca hacia futuras oportunidades al otro lado del Atlántico”.
La expansión no es acumulación.
“No queremos Hostels aislados. Queremos construir un auténtico club de alojamiento en distintas ciudades españolas y europeas. Que el viajero nos reconozca y se sienta cómodo eligiendo Amistat en cada parada”.
La ambición es continuidad de experiencia.
“Queremos ser su tercera casa. Acompañarle durante todo el viaje y que, cuando mire atrás, la experiencia global haya sido coherente y claramente superior a sus expectativas”.
Ibiza: competir sin imitar
Si Madrid representa escala y red, Ibiza representa posicionamiento. “En Ibiza jugamos otro partido. No intentamos copiar al hotel tradicional. Ofrecemos algo distinto”.
En una isla dominada por lujo y hotelería premium, Amistat ocupa un espacio complementario. “Nos dirigimos a quien quiere vivir la isla a fondo, pero no necesariamente pagarla como un resort. Gente joven, creativa, que prioriza ambiente y conexiones humanas”.
La competencia no es por lujo material, sino por intensidad experiencial.
“No competimos por la piscina más cara, sino por ser el mejor lugar para arrancar el día y la noche”.
Para Prat, diversificar formatos ordena el destino. “Ibiza no puede vivir de un monocultivo de lujo. Necesita alternativas coherentes”.
2035: de alternativa a infraestructura urbana
Cuando proyecta el modelo hacia 2035, abandona el corto plazo y habla en términos de sistema urbano.
“Veo los Hostels como una pieza clave de la infraestructura urbana, no como un nicho cool dentro del turismo”.
El formato evolucionará: más privacidad, más tecnología, más integración de servicios. Pero seguirá siendo comunitario.
“Será un híbrido entre alojamiento, espacio social y plataforma de servicios. Dormir, trabajar, conectar y vivir ciudad desde un mismo lugar”.
La tesis es demográfica y cultural. Generaciones que priorizan experiencia frente a propiedad. Movilidad constante. Trabajo remoto. Necesidad de comunidad.
“Un buen Hostel combina densidad bien diseñada, costes operativos competitivos y una demanda estructural que seguirá ahí en 2035”.
Desde la óptica del capital, el atractivo es evidente: eficiencia en uso de suelo, escalabilidad y encaje normativo claro. Y el eje jurídico vuelve a imponerse.
“Muchas ciudades necesitarán productos que ordenen el turismo en infraestructuras específicas y reguladas. Cuando eso ocurra, el Hostel dejará de ser alternativo para convertirse en pieza de sistema”.
En ese horizonte, la pregunta ya no será si el formato es atractivo, sino si está correctamente integrado en el planeamiento urbano y en la lógica de ciudad.
La expansión, para Prat, no es crecer en metros cuadrados. Es consolidar una categoría que, bien regulada y bien operada, puede convertirse en uno de los activos más sólidos del nuevo ciclo urbano.
