Por Carlos F. Camacho, socio de Arias – Costa Rica
Lejos están quedando los días donde las empresas necesitaban espacios amplios en parques de oficinas para albergar a todos sus empleados, quienes de lunes a viernes se trasladaban a las oficinas y realizaban sus labores desde un escritorio. Anteriormente, era común ver a empresas extranjeras, mayoritariamente atraídas a Costa Rica por el Régimen de Zona Franca, buscando espacios de dos mil y hasta cuatro mil metros o más, para darle espacios modernos y eficientes a sus empleados y resguardar sus inversiones en activos fijos. No obstante, el “Work From Home” o teletrabajo -acelerado por la pandemia por Covid-19- ha cambiado este paradigma, modificando la estrategia de las empresas para proteger a sus empleados, pero al mismo tiempo, confirmando que no es necesario tener inmensidades de espacio cuando la actividad no requiere la presencialidad y cuando hay desempeños óptimos en la virtualidad. Tanto así, que hasta el Gobierno de Costa Rica ha emitido regulación al respecto, facilitando el teletrabajo.
Muchos desarrolladores inmobiliarios han trabajado por muchos años en conceptos de todo tipo para atraer empresas de servicios para que instalen sus oficinas en sus parques. La cercanía, las instalaciones o mejor conocidas en el gremio como “amenities”, resultaban un gancho importante para empresas que querían que su talento humano tuviera espacios de recreación, acceso a servicios y restaurantes; pero, lo más importante era tener el espacio que iban a requerir todas las empresas de servicios como BPOs, Centros de Servicio Compartido que emplearían a cientos o a veces hasta miles de personas.
No obstante, la pandemia obligó a todos a irse a su casa, causando un vacío en los centros de trabajo que eran ahora ocupados únicamente por el personal esencial. Aunque el teletrabajo no es un resultado directo de la pandemia, porque era una forma de trabajar que existía desde antes de 2019 y que iba ganando adeptos; la pandemia catapultó los números. De forma obligada la mayoría de empresas de servicios envió a trabajar desde la casa a todos aquellos que no necesitaban estar presencialmente y el resultado, en muchos casos, fue que tal vez no era necesario que las personas regresaran a la oficina, o por lo menos no todos los días. Asimismo, en industrias como el desarrollo de software, diseño, o servicios, la presencialidad no es esencial, lo que permite contratar gente que nunca va a poner un pie en la oficina. Lo que se traduce en menos necesidad de espacio.
En Costa Rica, vemos esta nueva realidad respaldada por el Gobierno. No solo existe una Ley de Teletrabajo desde el 2019, sino que durante la pandemia y ahora con el Decreto N° 43153-COMEX-H, esta normativa realiza un cambio importante, permitiendo la salida de activos, específicamente, las empresas podrán trasladar equipo de cómputo y mobiliario, ingresados al amparo de los beneficios del Régimen, fuera del área habilitada como zona franca, para realizar labores de teletrabajo. Esta es una movida inteligente del Gobierno de Costa Rica, al adaptarse a las necesidades de las empresas y que permite la retención y la atracción de talento al consentir a las empresas de Zona Franca ofrecer este tipo de beneficios, permitiendo utilizar activos exonerados para mejorar las condiciones del “work from home”.
Esto significa que las empresas ya no requieren la cantidad de metros para albergar a todos sus empleados, sino que solo lo mínimo para mantener activos claves como servidores, centro de operaciones básicos y una recepción. En el último año, la reducción de espacio de empresas de servicio de zonas francas ha aumentado, las compañías han disminuido hasta en 50 % el metraje de sus espacios. Las empresas nuevas, ahora buscan espacios con eficiencias, donde pueden recibir valor adicional en espacios compartidos con separaciones adecuadas para cumplir con la normativa de zonas francas.
Este es un cambio en un aspecto importante de cómo se planifica el desarrollo de espacios de oficinas en San José. Siempre habrá compañías que requieran grandes espacios, ese formato no dejará de existir, pero hay un nuevo nicho en las áreas pequeñas y de gran valor que permitan inversiones a bajo costo operativo pero que le permitan cumplir a las empresas de zonas francas con su mínimo de inversión de $150,000. Que sean espacios listos, con mínimas necesidades de remodelación que permitan un inicio de operaciones rápido y eficiente. Será interesante observar esa reformulación de espacios y el efecto que tendrán en las relaciones contractuales entre los propietarios y esta nueva clase de inquilino que busca eficiencias y menos espacio.
