El histórico y emblemático edificio situado en el número 44 de la calle Alcalá, en pleno centro de Madrid, ha vuelto a ser foco de atención en el mercado inmobiliario tras una compleja operación que combina una demanda judicial por impago de honorarios y una inminente reventa con una plusvalía significativa.
Contexto de la operación original
En julio de 2024, un consorcio de inversores liderado por Besant Capital, junto con socios como Blasson y Latam Capital Advisor, adquirió el inmueble a Zurich Seguros por un importe cercano a los 103,5 millones de euros. Este edificio, con aproximadamente 10.000 a 12.000 m² construidos y un jardín interior protegido de 2.000 m², es un activo de gran valor histórico y arquitectónico, que fue sede de Zurich en España y antiguo cuartel general de la Falange durante la Guerra Civil.
Proyecto inicial y cambio de planes
Originalmente, el proyecto previsto por Soopernova Hospitality (grupo IDEURBAN) era reconvertir el inmueble en un hotel de lujo internacional con unas 90 habitaciones, negociando con marcas de prestigio como St. Regis, Belmond (LVMH), Six Senses, Aman Resort o Casa Cipriani. Sin embargo, tras la compra, Besant Capital canceló este plan y optó por un cambio de uso hacia el desarrollo de residencias de lujo (branded residences) y posiblemente un uso mixto con oficinas prime, buscando una rentabilidad inmediata sin depender de licencias turísticas.
Participación y demanda de Gaboli Consulting
Gaboli Consulting, firma especializada en asesoría estratégica e inversión, fue clave en la operación desde febrero de 2023. Su intervención incluyó la localización off-market del activo, contacto inicial con Zurich, negociación de condiciones, estructuración financiera con Banco Santander y acompañamiento estratégico durante más de un año. Por estos servicios, Gaboli Consulting reclama el pago íntegro de 1 millón de euros en concepto de honorarios pactados contractualmente, devengados a la firma de la escritura pública.
Sin embargo, Besant Capital ha ofrecido abonar solo 600.000 euros, alegando que los honorarios son desproporcionados respecto al volumen y costes de la operación y que no se subrogó formalmente en las obligaciones contractuales de Soopernova Hospitality con Gaboli. Gaboli sostiene que el contrato establece una retribución fija y que la plusvalía del 30% obtenida en la operación justifica incluso una mayor comisión. Además, argumenta que existen cláusulas contractuales que obligan solidariamente al cesionario en caso de traspaso.
Litigio abierto
Ante el impago, Gaboli Consulting ha interpuesto una demanda judicial contra Besant Capital y la sociedad vehículo HAI para reclamar el pago íntegro de la comisión. Este litigio representa un riesgo legal relevante, especialmente en el contexto de la próxima reventa del inmueble.
Reventa inminente y plusvalía
Actualmente, el edificio está siendo objeto de una nueva operación de compraventa valorada en más de 130 millones de euros, lo que supone una revalorización del 30 % en menos de doce meses y una plusvalía latente superior a 27 millones de euros para Besant Capital. Este precio, que ronda los 13.000 euros por metro cuadrado, podría ser el más alto registrado en Madrid para un edificio no reformado.
El proceso de due diligence está avanzado y la identidad del nuevo comprador se mantiene bajo estrictas cláusulas de confidencialidad, sin que se sepa si ha sido informado del litigio en curso.
Situación actual del edificio y arrendatarios
El inmueble alberga actualmente la sede de la Generalitat de Cataluña en Madrid y la oficina central del bufete Ashurst. La Generalitat ya ha acordado su salida, mientras que Ashurst mantiene contrato hasta 2027. Otros arrendatarios están en proceso de desalojo
